Introducción
El panorama de la vivienda en México no es prometedor, pues actualmente, existe un déficit de 8.2 millones de viviendas, según la Encuesta Nacional de Vivienda (2020). Además, la gente renta no porque sea un decisión deliberada, sino porque más la mitad de la población -alrededor de 65 millones de personas- no tienen acceso a hipotecas. Y para los pocos que sí cuentan con una vivienda, tampoco tienen certidumbre jurídica sobre sus inmuebles, pues 23.9 viviendas en México propias, solo 17.4 millones cuentan con escrituras.
Millennials,
la generación de los profesionistas con roomies y sin vivienda propia
Autores: Ana Grimaldo, Alejandro González
Los adultos nacidos entre 1981 y 1996 tienen muchas cosas en común: les gusta viajar; compartir sus experiencias en redes sociales como Facebook, Twitter e Instagram; prefieren el dinero digital que el físico y muchos de quienes tuvieron la oportunidad de ser profesionistas, les gusta también estudiar idiomas.
Pero también tienen otra cosa en común: a pesar de tener una carrera profesional, de hecho la generación más preparada en las últimas cuatro décadas, son la generación que tiene prácticamente negado el poder adquirir una vivienda propia, por lo que la falta de oportunidades los ha obligado a vivir en departamentos o casas compartidas con otras personas para dividir el pago de la renta.
El Censo Población y Vivienda muestra que en Ciudad de México hay 1.94 millones de personas que tienen una licenciatura, mientras que 232 mil tienen una maestría y 47 mil 300 cuentan con un doctorado.
Datos del Observatorio Laboral de la Secretaría del Trabajo y Previsión Social, señalan que el sueldo promedio mensual de un profesionista en Ciudad de México asciende a 16 mil 244 pesos.
Lo anterior revela que con un sueldo de 16 mil pesos al mes, en la actualidad no alcanza para que una sola persona profesionista pueda pagar una renta mensual de 10 mil pesos, pues lo obligaría a que sus gastos por servicios, transporte, alimentación, salud y vestido sean de seis mil pesos mensuales. Menos así adquirir un crédito hipotecario por el que cada millón de pesos prestado terminarían pagando el triple debido al nivel de inflación que persiste en 2022.
Perdí mi casa y hoy es imposible comprar una nueva”
Elizabeth Romero tiene 39 años de edad, es administradora de empresas y trabaja como auditora en el sector bancario. A pesar de ser profesionista y tener un trabajo estable, actualmente no tiene un inmueble propio, pues cuando se aventuró a comprar un departamento en Ciudad de México, lo perdió por problemas económicos.
La joven administradora afirma que hoy en día no tiene la posibilidad de adquirir otro departamento, pues las condiciones para solicitar créditos se han vuelto más complejas, además de que comprar resulta prácticamente imposible para un empleado con sueldo promedio.
Hace unos años saqué un departamento hipotecado, pero por problemas económicos lo perdí y se fue a subasta. Actualmente veo que los precios de departamentos nuevos o incluso usados son muy altos. Veo departamentos de cuatro millones, solicitando un enganche de 400 mil y pagando mensualidades de 40 mil pesos al mes, son montos absurdos para el salario promedio”,
cuenta Elizabeth.
Además, menciona que aunque las personas hagan un esfuerzo y ahorren para un enganche, tener un crédito a más de 15 años es un riesgo muy alto pues existen circunstancias externas a las personas que no garantizan que puedan seguir con los pagos de las mensualidades, por ejemplo crisis económicas, crisis sanitarias como la pandemia, discapacidades o problemas de salud de las personas, entre muchas otras.
Incluso, Elizabeth se ha encontrado con dificultades para poder rentar un espacio en zonas céntricas de la capital del país. Afirma que los requisitos son también un freno para poder rentar, pues actualmente se requieren desde avales, hasta presentar documentos de capacidad de pago e incluso pagar fianzas en caso de incumplimiento por no pagar la renta.
Me he encontrado con muchos obstáculos dependiendo la zona, además en mi condición de dueña de mascotas también fue un factor que influyó para encontrar donde rentar, ya que no aceptan mascotas y por el tema de todos los requisitos que solicitaban, desde avales hasta presentar documentos de capacidad de pago e incluso pagar fianzas en caso de incumplimiento por no pagar la renta. Yo actualmente rento un espacio en los límites de la alcaldía Miguel Hidalgo y Azcapotzalco y el promedio de renta va de 8,000 a 10,000 mil pesos”,
añade la joven auditora.
Elizabeth asegura que Ciudad de México cada día la ve más colapsada por la cantidad de gente y la construcción de nuevos edificios en todas las zonas céntricas, por lo que asegura que
Nuestro derecho de tener vivienda digna en la CDMX lo veo alejado, departamentos con espacios muy pequeños y con altos costos de mantenimiento”.
El colapso al que Elizabeth se refiere tiene que ver con el hecho de que Ciudad de México es la primera entidad con mayor número de habitantes, de acuerdo con los resultados del Censo de Población y Vivienda de 2020, al registrar un total de 9 millones 209 mil 944 habitantes con una densidad poblacional de 6.163 habitantes por Km2, mientras que el promedio nacional es de 64.3 habitantes.
En contraste, durante 2020 el número de viviendas que se construyeron en México llegó a 151,000 obras terminadas, una caída de 16.4%, respecto a las construidas 2019 y lejos del máximo de 302,000 viviendas nuevas que se registraron en 2015, de acuerdo con Statista.
Comprar un inmueble está fuera del alcance de la mayoría”
Karen Rodríguez tiene 35 años, es comunicóloga de profesión, y a pesar de tener un trabajo estable en Ciudad de México, no ha logrado adquirir una vivienda, pues considera que los precios son muy elevados, además de que los millennials están condenados a trabajar mucho y recibir poco sueldo.
Creo que el aumento en los precios inmobiliarios está fuera del alcance de los trabajadores comunes. Para poder comprar una vivienda chica, ya no digamos una casa como lo hicieron nuestros padres, sino tan sólo un departamento pequeño, modesto y medianamente bien ubicado, uno tiene que pensar en mínimo tener acceso a tres millones de pesos, cosa que me parece bárbaro».
Creo que buena parte de la generación millenial estamos condenados a trabajar mucho y percibir un sueldo que no necesariamente refleja un acceso a vivienda propia y que incluso tienes que sacrificar ciertas cosas. La adquisición de un patrimonio creo que no está en los planes de mi generación”, afirma.
La joven empleada afirma que existen diferentes obstáculos para quienes quieren adquirir una vivienda, el bajo sueldo es uno y a éste le va de la mano el hecho de que las instituciones bancarias no le prestan a estos jóvenes el dinero suficiente para adquirir no una casa, sino un departamento pequeño.
Karen Rodríguez señala que además ha visto que la oferta inmobiliaria en las zonas donde suelen estar los empleos de profesionistas de clase media, es de precios elevados y espacios muy pequeños, mientras que a lo que dicha generación podría acceder es a espacios localizados en zonas muy alejadas de sus lugares de trabajo, como en Milpa Alta, Iztapalapa, Tláhuac o la zona de Tlalpan más alejada.
Incluso, Karen cuenta cómo se ha enfrentado a los altos precios y requisitos interminables para poder rentar un departamento en una zona céntrica.
Incluso para rentar piden muchos requisitos, como depósitos, avales, muchos requisitos a los que de verdad a veces no tenemos a la mano y tenemos que estar batallando. Rentar quizá sea un poco más fácil que comprar, pero sí cumplir con todos estos requisitos del depósito, aval, dar garantías, pero igual me parece excesivo para poder tener acceso a una vivienda”, agrega.
En el caso de Pedro Posadas, de 31 años y de profesión ingeniero, optó por migrar del Estado de México a Ciudad de México, y una vez más, para establecerse temporalmente en Querétaro.
Por casi diez mil pesos menos de lo que pagaba por un departamento en Cuajimalpa, estoy rentando una casa mucho más grande, con todo el espacio que mi familia y yo necesitamos”, dijo en referencia a su novia y sus mascotas.
Su plan es quedarse a vivir ahí al menos cinco años para poder ahorrar lo suficiente con el objetivo de juntar un enganche para adquirir un inmueble. No obstante, no sabe si adquirirlo
En Ciudad de México definitivamente no lo haría porque sólo me alcanza para algo muy pequeño”.
Propiedades, sitio especializado en bienes raíces, indica que el precio promedio de renta para una casa en Querétaro es de $14,756 con 180 m2 de construcción.
Los pocos que sí pueden,
no la pasan fácil
Lucia Flores, de 33 años de edad, es periodista y reside en Ciudad de México. Después de trabajar nueve años seguidos se topó con la realidad de que aún no le alcanzaba para reunir los puntos necesarios para acceder a un crédito de Infonavit.
Nunca he estado sin trabajo y por eso pensé que sí podrían prestarme (en Infonavit), pero ahí supe cuánto afectó haber trabajado por periodos como freelance, sin cotizar, o que incluso cuando sí cotizaba, mis empleos nunca reportaron mi sueldo real a las autoridades”, contó. Al respecto, un reporte de la Confederación Mundial de Empleadores (WEC, por sus siglas en inglés) muestra que México es el cuarto país del mundo en donde más personas trabajan vía subcontratación».
Tal circunstancia la orilló a recurrir a otra alternativa: su mamá tramitó un crédito FOVISSSTE para pagar las mensualidades del departamento, pero para pagar el enganche y la escritura del mismo, su tía solicitó un crédito bancario. Al final, Lucía logró el cometido: adquirir una vivienda. Pero lo que vino después, no fue sencillo.
Hubo un momento en que pagar ambos créditos, con el sueldo de una periodista, se me fue de las manos y estuve a punto de perderlo. En esos momentos más angustiantes tuve que vivir quincenalmente con mil 500 pesos, sólo eso para cubrir alimento, transporte y servicios de dos semanas. ¡Por supuesto que era insostenible!”, dijo en entrevista con Once Noticias.
Circunstancias inesperadas y dolorosas en su vida, como el fallecimiento de su abuela, le ofrecieron una posibilidad de continuar con el compromiso hipotecario. Pues a partir de ello su familia le propuso mudarse a la casa ahora desocupada, lo que le permitió rentar su departamento para ayudarse así con el pago de los créditos.
No vive en su propio hogar, pero al menos ahora tiene la posibilidad de pagarlo sin quedar en una situación de vulnerabilidad financiera.
Urgen nuevas,
Políticas públicas
de vivienda
A lo largo de los años y el paso de distintos gobiernos en México se ha priorizado los créditos como prácticamente la única política de vivienda en el país, sin embargo, para la especialista Carla Escoffié, es necesario dar vuelta a la página y explorar nuevas políticas públicas.
La especialista en derecho de vivienda y directora del Centro de Derechos Humanos de la Facultad Libre de Derecho de Monterrey, asegura que el problema de acceso a la vivienda para los jóvenes mexicanos se ha recrudecido en los recientes años y es un fenómeno que no ocurre sólo en grandes ciudades como la de México, Monterrey o Guadalajara, sino en ciudades medianas como Mérida, León, Querétaro, por mencionar algunas.
Carla Escoffié explica que de acuerdo con la Encuesta Nacional de Vivienda 2020, más de 50% de la población que renta en México afirmó hacerlo porque no tenía los ingresos para comprar una propiedad o no tenía acceso a créditos.
La especialista advierte que aunado a la falta de políticas públicas distintas, se conjuga también un aumento en la especulación inmobiliaria, al tiempo que las condiciones laborales en el país son cada vez más precarias pues la población en edad laboral no tiene acceso a seguridad social y prestaciones, sino trabajan en la modalidad de “freelance”.
El Estado mexicano apostó por muchos años a crédito, en México estamos acostumbrados al Infonavit que fue algo único, pero la política de vivienda se centró en créditos y no exploró medidas complementarias. Ahora ello ya resulta insuficiente».
El tema de salarios más precarizados, menos se ajustan a necesidades financieras de gastos de la población, el aumento de población freelance que no tiene acceso a seguridad social y prestaciones, también la aparición de modalidades laborales como empresas colaborativas que tienen esquemas de ‘socios’ como Uber que no son sus empleados y por lo tanto no tienen prestaciones ni esquemas sociales”, señala la abogada especialista.
Escoffié advierte que si las políticas públicas continúan de esa manera, va a disminuir cada vez más la población propietaria de un inmueble y aumentará la población inquilina o a quienes le prestan un lugar, incluso los asentamientos informales.
Para la experta, existen varias alternativas a la política de créditos, por ejemplo, la de incentivar las cooperativas de vivienda, que ya existen algunas en México, pero que también hay casos de éxito en diversos países de América Latina y Europa.
Carla Escoffié comenta que es necesario que desde el gobierno se den asesorías jurídicas y técnicas a personas que quieran hacer una cooperativa de vivienda, además podría incentivar dicho modelo con subsidios para gastos notariales, política que no requiere de gasto excesivo.
Las cooperativas de vivienda disminuyen los costos personales de crédito o préstamos e incentivan que la gente no compre en fraccionamientos prediseñados, sino ellos mismos adaptan la vivienda a sus propias necesidades.
Escoffié añadió que en Uruguay y Argentina han tenido mucho éxito y podría ser una opción en México en donde hay generaciones cada vez más precarizadas y más tendientes al freelance y tener menos hijos o no tenerlos.
¿En dónde está el mercado habitacional en México?
De hecho, hay un déficit habitacional en México. Para hacerle frente se requiere la construcción de 800 mil unidades anuales, así como aumentar la inversión en construcción con un equivalente de casi 1% del PIB anual y enfrentar el fenómeno de la vivienda informal, de acuerdo con la investigación “Vivienda, reto en América Latina” que desarrolló el grupo inmobiliario La Haus con el Laboratorio de Economía Urbana del Instituto de Tecnología de Massachusetts (MIT).
Actualmente, en México se construyen las casas necesarias, pero mucha construcción ocurre informalmente (autoconstrucción), es decir, sin un permiso oficial y sin infraestructura adecuada, y a veces sin los estándares mínimos de seguridad en tipo de vivienda, materiales y servicios. La Encuesta Nacional de Vivienda 2020, señala que de los 23.9 millones de viviendas propias en el país, 57.3% son producto de autoconstrucción.
Albert Saiz, profesor asociado al MIT y coautor del estudio, sostiene que Latinoamérica ha sufrido históricamente de un déficit de vivienda cualitativo, es decir, las viviendas requieren mejoras para estar en los estándares mínimos de habitabilidad y cuantitativo, sustituir las que ya existen pero no son más habitables.
Saiz agregó que los mercados financieros de muchos países de LATAM requieren una profundización para atender las necesidades de los hogares.
Entre las soluciones que Saiz propone destaca trabajar a favor de la inclusión financiera para democratizar el acceso a instrumentos bancarios a más personas como trabajadores que se encuentran en la informalidad y fomentar la competencia, pues la especulación inmobiliaria está perjudicando las posibilidades que las personas tienen de adquirir una vivienda sólo para tener mejores condiciones de inversión.
Para ello, exhorta de la colaboración entre el sector privado y público para el seguimiento de los siguientes parámetros:
| • Los cambios en la formación de los hogares |
| • El coeficiente de déficit cuantitativo actual |
| • La tasa normal de depreciación física y de obsolescencia económica |
| • La relación densidad de construcción-suelo-superficie |
| • Los coeficientes de necesidad de suelo asociados para infraestructuras y mejoras urbanas en zonas verdes |
| • La tasa de desarrollo de zonas verdes frente a zonas marrones |
| • Los niveles de costes de construcción iniciales |
| • El crecimiento de los costes de construcción por encima de la inflación |
| • El crecimiento del PIB real |
Además, el problema de hoy, será también un problema para las siguientes generaciones, pues para 2040, se estima que casi la mitad de la demanda de nuevas viviendas estará impulsada por los cambios en la estructura de las familias, debido al aumento de divorciados, solteros y adultos mayores solos. Además de que cada una de esas viviendas tiene necesidades de suelo para estas nuevas viviendas
Actualmente, con FAR (proporción de superficie de cubierta de suelo) de 0.5 se necesitarán más de 120,000 hectáreas netas de tierra parcelada en los próximos 20 años en Valle de México, Monterrey, Guadalajara, Puebla-Tlaxcala, Toluca, Tijuana, León y Querétaro, superficie equivalente al 6% de El Salvador.”, agregó Saiz.
Ahora, que si esos desarrollos se producen en áreas greenfield (zonas en las que no existen construcciones, y en las que hay que pavimentar calles y habilitar espacios públicos) es muy probable que se dupliquen estas necesidades de suelo para construir nuevas calles, infraestructuras públicas e inmuebles comerciales
Tal medida es inviable por el crecimiento de la densidad poblacional. Por eso, expertos de La Haus recomiendan que el plan de construcción a 20 años debe favorecer ciudades más altas, con terrenos mejor utilizados, una infraestructura acorde y financiamiento adecuado para unidades funcionales y dignas. No obstante, el acceso a datos e información no es suficiente para resolver el problema de vivienda. Al respecto, el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), que dirige Carlos Martínez, declinó dar una declaración.
Cooperativas, una opción para acceso a vivienda digna
La figura de cooperativa de vivienda podría ser una opción para más personas en México, sin embargo, aunque ya existen algunas cooperativas de este tipo, no se han impulsado con políticas públicas.
Once Noticias platicó con Mario Arreola, presidente de la Cooperativa de Vivienda Mathzi, una organización que data de 1985 y tiene sus proyectos en la zona de Ecatepec de Morelos, el municipio más poblado del Estado de México.
Se trata de una cooperativa de compra común, es decir, que todos los socios -que actualmente son alrededor de 700- compran los terrenos en conjunto y se legaliza a nombre de la cooperativa.
La cooperativa que dirige Arreola tiene actualmente tres proyectos que se denominan Mathzi I, II y III, en donde habitan alrededor de 2 mil 500 personas en el municipio mexiquense de Ecatepec, colindante con Ciudad de México.
El especialista explicó que esta figura de cooperativa está reconocida en la Ley de Vivienda, además de que la Ley General de Sociedades Cooperativas reconoce dos tipos de cooperativa, una de producción bienes y servicios, y otra de consumo de bienes y servicios. Las cooperativas de vivienda entran de manera legal en las cooperativas de consumo de bienes y servicios.
Mario Arreola explicó que cuando se conforma una cooperativa, las personas se asocian porque tiene una necesidad y entonces se crea una empresa social con esas personas que tienen la misma necesidad y se organizan de manera democrática pues todos tienen una asamblea general para tomar decisiones.
Agregó que hay una figura de convenios de uso y goce, y es la asamblea la que otorga un convenio a cada uno de sus socios. Ese convenio tiene responsabilidades con la propia cooperativa y con el gobierno local. Con el gobierno local es respecto al pago de agua, drenaje y predial.
Arreola señaló que los beneficios de tener una vivienda bajo este modelo es que tiene mayores facilidades para conseguir los terrenos ya que la cooperativa compra a un precio más barato los espacios de varias hectáreas, y además los cooperativistas acceden a un programa de pagos muy accesibles, que bajo un modelo comercial jamás va a ocurrir.
Por ejemplo, un metro cuadrado en Ecatepec puedes encontrarlo entre 4 mil y 8 mil pesos. Entonces la cooperativa tiene ese capital social porque puede bajar esos 4 mil pesos a hasta mil 800 pesos por metro cuadrado».
Para el socio es conveniente porque es una organización legalmente constituida, tienes acceso a terreno más económico. Los terrenos son de 100 metros cuadrados que es el estándar hasta 220 metros cuadrados. El valor del terreno no varía, los socios pagaban 50 pesos a la semana. El terreno es cerca de una tercera parte del costo de una vivienda, la urbanización y legalización otro 33 por ciento y construcción el otro tercio y en todos ellos se tienen beneficios”, apuntó Mario Arreola.
Otros de los beneficios que tienen las cooperativas de vivienda es que tienen un control de autoproductores y autoconstructores que operan sin fines de lucro; tienen una orientación prioritaria a atender las necesidades habitacionales de la población de bajos ingresos, además de que tiene procedimientos autogestivos y solidarios que dan prioridad al valor de uso de la vivienda por sobre la definición mercantil.
Otro ejemplo de este modelo de adquisición de vivienda en México es la Cooperativa de Vivienda Xochiquetzalli. Se trata de un grupo de personas de la comunidad LGBTIQ+ que se organizaron para conseguir una vivienda digna, pues en diversos casos fueron desplazados. Esta cooperativa es de reciente creación pues firmaron su acta constitutiva en abril de 2020.
Vivienda inaccesible,
un problema mundial
A nivel internacional el problema de acceso a la vivienda digna se ha recrudecido, y no sólo en países como México o América Latina, sino en economías fuertes como las de Europa, en donde hay ejemplos de viviendas cooperativas.
La organización Co-operative Housing International y su estudio “State of Housing 2021” observaron que antes de la pandemia los mercados inmobiliarios se habían recuperado tras la crisis financiera mundial y los precios de las viviendas comenzaron a subir a un ritmo acelerado en Europa, mientras que éstos superan los aumentos en los ingresos de la mayoría de los hogares.
Es un fenómeno que se ha expandido cada vez más en los últimos años para afectar incluso a los de ingresos medios, especialmente a los trabajadores más jóvenes. Muchos factores contribuyen a esta tendencia, incluido el llamado fenómeno de la «financiación» de la vivienda, que se reconoce cada vez más como un problema importante, especialmente en áreas urbanas de alta demanda”, advierte el reporte.
El reporte señala que los precios promedio de la vivienda en el sector privado de la Unión Europea aumentaron más de un 30% en la última década y los alquileres aumentaron casi un 15%.
Asimismo, el reporte cita a la OCDE, que afirma que los costos inaccesibles de la vivienda junto con las crecientes tasas de desempleo debido a COVID-19, darán como resultado una mayor demanda de viviendas sociales y asequibles.
Por ejemplo, la Co-operative Housing International señala que en Inglaterra las listas de espera de vivienda pública ya cuentan con 1.1 millones de hogares y corren el riesgo de casi duplicarse a 2 millones de hogares para 2022. El reporte advierte que uno de cada cuatro inquilinos en la República Checa temen tener que abandonar su hogar actual en los próximos meses. En Italia, la proporción de hogares arrendatarios con atrasos en el pago del alquiler en el sector privado de alquiler ha aumentado por lo menos entre 10% y 24% desde el comienzo de la pandemia.
El reporte advierte que los expertos e instituciones europeas recomiendan que sea prioritaria la inversión y realización de políticas públicas en los países en vivienda social y asequible.
Las inversiones en la construcción y renovación de viviendas sociales pueden ser una parte central de una recuperación económica más sostenible, incluida la recuperación económica, a medida que los países caminan hacia la recuperación económica tras el COVID-19”, dice el reporte.
En México hay 30 millones de millennials, según datos del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), es decir, al menos una cuarta parte de la población total de nuestro país aspira a tener una vivienda y no tiene las posibilidades para adquirirla, pese a ser un motor para la economía y desarrollo de México. No obstante, las expectativas para acceder a una vivienda digna persisten pese a la carestía que hay en grandes urbes.
Un millennial no puede, solo con su sueldo, acceder a ello. Es por eso que resulta esencial un trabajo colectivo entre el gobierno y la industria inmobiliaria para la producción de estrategias que mejoren el plan de vivienda y la calidad de vida de la gente.
Infografías
Carreras mejor pagadas
Medicina, es la carrera con mayor media de salario mensual, y aún así resulta inaccesible adquirir un inmueble.
Comprar en CDMX
Colonias como la Condesa, Roma, San Rafael, Vertiz y Narvarte son aquellas con mejor ubicación.
Densidad de población en CDMX
El INEGI reveló en 2020 que CDMX es la que tienen un mayor índice poblacional.